Aktuelles Steuerrecht



Umsetzung der Grundsteuerreform

In diesem Jahr müssen alle Immobilieneigentümer eine Feststellungserklärung abgeben, damit das Finanzamt die Bemessungsgrundlage für die Umsetzung der Grundsteuerreform berechnen kann.

Im Frühjahr 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form als verfassungswidrig eingestuft und für eine verfassungskonforme Neuregelung eine Frist bis Ende 2019 gesetzt. Nach einer langwierigen Auseinandersetzung zwischen Bund und Ländern wurde den Ländern mit einer Änderung des Grundgesetzes die Möglichkeit gegeben, eigene Regeln für die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer festzulegen. Von dieser Option haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. Sachsen und das Saarland haben für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage das Bundesmodell übernommen, aber abweichende Steuermesszahlen festgelegt.

Unabhängig von der Regelung im jeweiligen Bundesland sollen die Kommunen 2025 die Grundsteuer zum ersten Mal nach den neuen Regeln erheben. Die lange Vorlaufzeit ist notwendig, weil die Finanzämter mehrere Jahre brauchen, um für die rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland alle notwendigen Daten zusammenzutragen. Dafür werden in diesem Jahr alle Immobilienbesitzer zur Abgabe einer Feststellungserklärung zur Grundsteuer aufgefordert. Die entsprechenden Allgemeinverfügungen hat die Finanzverwaltung im März veröffentlicht, in den meisten Bundesländern sollen die Immobilienbesitzer zusätzlich ein Informationsschreiben per Post erhalten, das im Mai oder Juni versendet wird.

Wer die Feststellungserklärung selbst abgeben will, kann dies ab 1. Juli 2022 elektronisch über ELSTER erledigen. Bereits erfolgte ELSTER-Registrierungen können auch für die Feststellungserklärung verwendet werden. Andernfalls ist eine rechtzeitige Erstregistrierung erforderlich. Eine Abgabe in Papierform ist nur auf Antrag in begründeten Ausnahmefällen möglich. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022. Am einfachsten wird die Feststellungserklärung übrigens in Baden-Württemberg, das als einziges Bundesland auf ein reines Bodenwertmodell setzt, bei dem als Angabe die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert genügen.

Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt dann den Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag und stellt entsprechende Bescheide aus. Die Bescheide sind dann die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Für die Mehrzahl der Bürger wird dafür ab 2025 das Bundesmodell zur Anwendung kommen, dessen wesentliche Elemente so aussehen:

  • Wohnimmobilien: Für jedes Bundesland ermittelt das statistische Bundesamt regelmäßig Durchschnittsmieten. Bei Wohngrundstücken wird diese Durchschnittsmiete zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage in Abhängigkeit von der Wohngeld-Mietniveaustufe der Gemeinde um bis zu 22,5 % vermindert oder um bis zu 32,5 % erhöht. Der so ermittelte Rohertrag wird um nicht umlagefähige Betriebskosten reduziert, für die typisierte Prozentsätze gelten, die vom Gebäudetyp und Baujahr abhängen. Dieses "vereinfachte Ertragswertverfahren" gilt für alle Wohnimmobilien, also sowohl für vermieteten Wohnraum als auch selbst genutzte Immobilien.

  • Bodenrichtwerte: Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sowohl unbebauter Grundstücke als auch des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke sind die Bodenrichtwerte.

  • Gewerbeimmobilien: Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien kommt ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung, das bei der Wertermittlung insbesondere die typischen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert berücksichtigt. Auch bei gemischt genutzten Grundstücken, die teils geschäftlich und teils zu Wohnzwecken genutzt werden, kommt dieses Verfahren zur Anwendung.

  • Land- und Forstwirtschaft: Für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz (Grundsteuer A) bleibt es beim typisierten Ertragswertverfahren, das weiter vereinfacht wurde. Allerdings unterliegen land- und forstwirtschaftliche Wohngebäude nun generell der Grundsteuer für Wohnimmobilien.

  • Baulandmobilisierung: Die Kommunen erhalten die Möglichkeit, auf baureife, unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz (Grundsteuer C) zu erheben. Bei der Grundsteuer C muss der Hebesatz für alle baureifen Grundstücke in der Gemeinde einheitlich und höher als der reguläre Hebesatz sein. Eine unterschiedliche Behandlung bestimmter baureifer Grundstücke innerhalb einer Gemeinde ist also ausgeschlossen.

  • Steuermesszahl: Um einen drastischen Anstieg der Grundsteuer zu vermeiden, werden die künftig deutlich höheren Grundsteuerwerte durch die radikale Absenkung der Steuermesszahl korrigiert. Aktuell ist eine Messzahl vorgesehen, die weniger als ein Zehntel des bisherigen Wertes beträgt. Das Bundesfinanzministerium will noch vor Inkrafttreten der neuen Grundsteuer überprüfen, ob hier noch weiterer Anpassungsbedarf besteht.